房之觞（二）

阿晗的冬天

情非得已的悲怆也必须藏掖，这是爱人说的，不可以违背了，否则又被指责成无病呻吟。那么，且让我继续上一次的话题，再说说房价，并假以“八股”的理由忘却白日里撞见的一个个不开心。

很多人都说房价到拐点了，将滑水；很多地方都宣称限购、限价政策出现奇效了，2月萧索，不是零开盘就是成交价格以及成交量大幅下降。我以为：乍暖还寒年年如是，就是有点小小波动也属正常，好歹也要给政策一些面子嘛。怕就怕下挫以后又反弹，到那时可就真的不好收拾了。

可我为什么会有这样的担心呢？说到底还是对成本不可抑制的认知与恐惧，不降成本反而要强行控制房价无异于舍本求末和本末倒置。再严重些，我简直就是在怀疑这是不是在转移矛盾和混淆视听？但愿我的担心是小鸡肚肠和以小人之心度君子之腹吧。

再回到目前社会最关心的两个民生问题：一个是搬迁（注意，我不用“拆迁”这个词语）、一个是房价。对于两者，我们不可以割裂看待，因为它们本身唇齿相依，尤其在新条例条件下更是互为决定性因素。处理好了，皆大欢喜；处理不好，民怨沸腾。

在这里，我再一次强烈愤慨“货币化”补偿政策（当然仅指住宅，不包括搬迁的商业铺面）。愤慨的理由主要基于以下二个方面：一是“拆一补一”，如原先居住面积过小，你再按同区域市场价格补偿，也不可能满足被搬迁户改善居住条件的宿愿；二是在区域内搬迁总量相对固定的情况下，如果执行货币化补偿，必然会导致搬迁成本奇高、土地价格奇高、商品房价格更是高上加高的恶性流转。

那么应该怎么办呢？我再一次强烈呼吁住宅安置开除“货币化”执行“实物化”，只有这样才可以兼顾两面民生、消除权益对立、改善居住条件、维护社会和谐。怕你不理解我这样说的道理，接下来我就以一个真实的案例来剖析这两种不同安置方式的利与弊。一个棚户区，占地66亩，居住912户2467人，需搬迁房屋面积48114平方米。

按同区域商品房市场价格补偿：区域房价6000元/平米，补偿总额2.89亿元，66亩净地交付，每亩土地成本437.4万元，设定规划容积率为3，在不考虑政府土地净收益和各项计提税费的情况下，每平米楼面地价中包含的补偿性成本为2187元，占商品房售价的比例为36.45%。

按实物安置方式补偿：考虑平改楼、多层改高层公摊面积部分，设定安置面积系数为1.2，那么实际安置面积就是57737平米；设定安置房容积率为3，那么安置用地面积就是28亩；设定安置房综合造价为2500元/平米，那么安置总成本就是1.44亿元，分摊到可开发的38亩土地上就是380万元/亩；同样设定可开发土地容积率为3，那么每平米楼面地价中包含的补偿性成本为1900元，占商品房售价的比例为31.65%。

从以上对比不难看出，采取货币化补偿比采取实物补偿在房价结构比例上要高出近5个百分点，也就是这5个百分点往往是造成房价大幅度上涨的最关键因素。依然是口说无凭，让我们继续用数据和计算来证明：

实物安置。区域内6000元/平米是新条例出台前建立在以实物安置为主的房屋销售价格，其构成主要包括：搬迁安置成本、建筑单体综合造价和政府土地净收益三部分。其中，搬迁安置成本约占楼面地价的86.8%，再还原成楼面地价也就是2189元/平米，加上2500元/平米的单体造价，每平米商品房综合成本约在4700元左右，与市场之间的1300元/平米差价是开发企业的合理利润（利润率约22%）。

货币化安置。如执行新条例，货币化补偿后整宗地完全出让，在不考虑市场溢价的前提下继续按86.8%的比例还原楼面地价，这一数字将提高到2520元/平米，加上单体造价，每平米商品房综合成本不会低于5000元，再考虑开发企业合理利润，商品房售价至少也要达到6400元/平米，比原先区域内商品房市场平均售价整整提高400元/平米。更而且水涨船高，房价6400、补偿6400，补偿6400、房价7000，如此递加而已！其他，就不多说了。

知音

咋整捏！咋整捏！

新解玉玲珑

这个说得比上一个文清楚很多。但是，这只是理论上的数据，要知道，很多原居民不喜欢实物安置，你拆人家的房子，就得让人同意么。人家要钱怎么办？还有，人家不同意你的实物安置方案怎么办？如果强拆，不是又有很多人要上访么？关键的问题，是国家的土地如果能无偿提供就好了。

璐西Q

楼主这样好的文采，写这倒霉的房子实在是太耽误了。

阿晗的冬天

回复 4# 璐西Q


    哈哈！谢谢！以前我在杂谈不怎么写八股的，偶尔为之。更多是在诗词歌赋玩了。

可馨

存在的就合理的，价格随着市场需求的变化而变化。

恶性循环啊