关于物权转移的法律问题

杀手

@再折长亭柳   说
汽车和房屋等不动产交易的完成，是以登记为标记的，即使已经钱货易手，只要尚未登记，买卖就不算完成。金月半已经完成了产权登记，知音怎么可能还会去购买呢？难道购买前不去查产权和他项权登记的吗？

杀手

首先我的理解都是基于日本法律制度，我没有中国法律的学习背景。
两国很多道理是共通的，细节却可能有差异。
所以仅供思路参考，不能直接套用。

日本的话，3个月以内的证明都视为有效证明，所以这个时间差就有可能造成信息差，进而导致欺诈或误解的发生。
就有可能差生转移登记后又被第二次销售的情况。

杀手

不动产和车船的登记“完成”，是指完全具备对抗第三者的彻底产权，举例中的知音姐和6姐的对抗中，登记完毕的6姐优先被保护，6姐能最终拿到房产。

而签约后尚未交钥匙也没有登记的房产，虽然不具备对抗合法第三者的权利层级，但在原卖家柳和原买家金姐的关系中，买家金姐的权利被优先保护，合同本身有效。这时候可以理解为拿到了部分权利（只针对卖家的法律优势）

登记完毕后，则6姐不光针对卖家，针对全世界所有人都具有法律优势。
换言之，是权利“范围”的大小不同。

杀手

支付了房款，拿到了房子，拿到房子钥匙本身，只意味着拥有了“占有权”，但不等同于“所有权”
最终房子归谁，还是要看登记的先后
还是刚才例子，先后卖给6姐和知音姐
如果知音迅速的完成了转移登记，那么房产就是知音的，6姐哪怕已经签约，已经付钱，并拿到了房子钥匙，最终仍然不得不把房子交给知音。6姐的权利就是向卖家柳警追索赔偿

杀手

法律的本质是精确界定各方的权责范围和轻重

杀手

杀手 发表于 2024-8-31 12:26
首先我的理解都是基于日本法律制度，我没有中国法律的学习背景。
两国很多道理是共通的，细节却可能有差异 ...

国内一房多卖的案例应该也很多吧？尤其欺诈案例中

杀手

杀手 发表于 2024-8-31 12:44
国内一房多卖的案例应该也很多吧？尤其欺诈案例中

这时候法官就要判断哪个受害人应该获得房产，哪些受害人不得不向骗子追索损失赔偿（有很大风险得不到或无法足额得到赔偿）

再折长亭柳

杀手 发表于 2024-8-31 12:38
支付了房款，拿到了房子，拿到房子钥匙本身，只意味着拥有了“占有权”，但不等同于“所有权”
最终房子归 ...

一房两卖，属于合同诈骗。

再折长亭柳

杀手 发表于 2024-8-31 12:44
国内一房多卖的案例应该也很多吧？尤其欺诈案例中

国内一房两卖，只要不是误操作，而是故意，卖房者属于合同诈骗，会坐牢。

知音

围观旁听

金豆豆

一房两卖，通常是协商解决；协商不下来，都要主张权利的话，应该是以过户为准。当然，没过户那个（过户那个也可以），可以告合同欺诈，要求追究法律责任~~~

知音

杀手 发表于 2024-8-31 12:38
支付了房款，拿到了房子，拿到房子钥匙本身，只意味着拥有了“占有权”，但不等同于“所有权”
最终房子归 ...

登记不得交房产证吗？想拿到房产证得先付款，

这些条件不具备的话也登记不了

重磅企鹅

蚂蚁，你顺便街头采访一下日本群众，当年侵略中国对还是不对。

知音

重磅企鹅 发表于 2024-8-31 17:43
蚂蚁，你顺便街头采访一下日本群众，当年侵略中国对还是不对。

这个具有挑战性

西北

不一定。至少汽车交易完成不一定和登记时间有关。

杀手

西北 发表于 2024-9-2 04:47
不一定。至少汽车交易完成不一定和登记时间有关。

西北早上好
是的，其实房产也不一定非和登记有关，前面说的是大多数情况下。

比如我刚建了一套房，还没去登记。
这时候卖给西北老师，那么双方同意交易，合同开始产生效力，我收到房款，房子“交付”给你的时候（不需要等到登记），交易就完成了。
汽车也类似，需要登记的动产和不动产，都比较类似。

杀手

杀手 发表于 2024-9-2 05:31
西北早上好
是的，其实房产也不一定非和登记有关，前面说的是大多数情况下。

如果房子或汽车，我已经去登记在我自己名下了。
这以后再卖给别人，就需要办理完登记转移手续，才“彻底”具备对抗任何人（不限于交易双方）的物权级别的所有权。
如果没完成转移登记，则买家只具备对抗卖家的法律优势。
以上都是以日本法律制度为前提，国内具体细节不排除有差异，思路仅供参考

杀手

杀手 发表于 2024-9-2 05:36
如果房子或汽车，我已经去登记在我自己名下了。
这以后再卖给别人，就需要办理完登记转移手续，才“彻底 ...

物权，是绝对所有权
债权，是相对的
物权是更高更全面的权利

杀手

杀手 发表于 2024-9-2 05:36
如果房子或汽车，我已经去登记在我自己名下了。
这以后再卖给别人，就需要办理完登记转移手续，才“彻底 ...

这时候卖家负有协助办理完转移登记的义务，买家有要求对方办理完登记的“债权”
登记完成前不具备对抗第三者的效力（第三者：比如另一个也买了这房子并完成了转移登记的买家）

杀手

重磅企鹅 发表于 2024-8-31 17:43
蚂蚁，你顺便街头采访一下日本群众，当年侵略中国对还是不对。

哈哈哈，这个当面问，大概率会说双方都爱听的一些话

杀手

知音 发表于 2024-8-31 16:13
登记不得交房产证吗？想拿到房产证得先付款，

这些条件不具备的话也登记不了

日本的话，有点不一样
可以说没房产证的概念，是在法务局登记房屋所有权，可以开具房产证明，这个证明可以无限的开，但每份证明本身作为“证明”来用的话，效力只有3个月。
所以原房主可以有无数张这类房产证明。
然后持驾照等身份证，就可以去卖房了。
在日本房产证明，不是唯一的

杀手

再折长亭柳 发表于 2024-8-31 12:49
国内一房两卖，只要不是误操作，而是故意，卖房者属于合同诈骗，会坐牢。

这边也类似，故意不故意很重要
但更重要的是是否有恶意获利的情形。
如果对另一方进行损失赔偿，应该就不属于诈骗了

杀手

杀手 发表于 2024-9-2 05:52
日本的话，有点不一样
可以说没房产证的概念，是在法务局登记房屋所有权，可以开具房产证明，这个证明可 ...

日本可以拿到一组密码，可以用来交易，证明所有权，说起来也类似房产证吧。
不过不是必须的，也可以不用它。
总之有多重交易存在的可能性。

杀手

杀手 发表于 2024-9-2 05:53
这边也类似，故意不故意很重要
但更重要的是是否有恶意获利的情形。
如果对另一方进行损失赔偿，应该 ...

日本原则签约自由。
假如柳警有一套房，签合同100万卖给了金豆豆，尚未过户。
后来柳警又和知音签合同，200万卖给了知音。
这俩合同，在日本法律来看，都是有效的，虽然只有一套房。
实际上无法履行的一侧，需要给与赔偿。但那个合同本身，是有效的。

假设柳警因为房屋价格连年上涨，所以高价卖给了知音。
那么金豆索赔的时候，房款100万自然要回来，差额的另一百万，就属于赔偿了。
所以柳警至少要支付给金豆200万
打官司当时的市场价格如果已经涨到300万，则支付300万
如果以前涨到500万了，打官司的时候行情已经跌到90万了，则仍然需要支付500万。
要确保金豆没有损失。
按照历来最高行情计算。

如果收了两份房钱，还不退钱，当然就是诈骗了，至少不当利得。

杀手

杀手 发表于 2024-9-2 05:57
日本可以拿到一组密码，可以用来交易，证明所有权，说起来也类似房产证吧。
不过不是必须的，也可以不 ...

日本的房产证明，任何人都可以去开具，不限于卖家和买家。
我无缘无故的也可以去开一份安倍晋三住的那套房子的房产证明
卖家同时出示驾照等身份证明
就可以证明房产是他的，就可以买卖交易了。

杀手

杀手 发表于 2024-9-2 06:35
日本原则签约自由。
假如柳警有一套房，签合同100万卖给了金豆豆，尚未过户。
后来柳警又和知音签合 ...

对金豆的赔偿，100万加手续费等其他成本，假设花了120万，这120万属于普通损失。
如果合理判断卖家柳警（而不是买家金豆或知音）预估房价会继续上涨而违反合同，那么继续上涨的部分，就属于特别损失，也需要赔偿，这是要求上面的500万赔偿的法律基础。

杀手

房产证有个缺陷，如果房产证挂失，申请个新证，然后卖房。
那么旧证的信息就还是原房主，就可能用它欺诈。
日本正式且重大交易，一般要求提供3个月以内开设的房产证明。
哪怕第二天原房主偷偷转卖别人，原买家也属于无过失的。
有无过失，是否知情，在判断法律责任的时候影响很大。

重磅企鹅

杀手 发表于 2024-9-2 05:48
哈哈哈，这个当面问，大概率会说双方都爱听的一些话

日本女子穿汉服否

杀手

重磅企鹅 发表于 2024-9-2 11:59
日本女子穿汉服否

浴衣，其实是简易日常版的和服，应该模仿于古中华吧？

杀手

想起日本古代有个政权
模仿唐朝新建个类似的古都
结果只用了16年就搬走了
据说原因之一有可能是日本当时的厕所卫生处理系统不咋样
城市太臭了，哈哈哈哈