论工业地产成为城市中心的可能性

天涯狂生

     

论工业地产成为城市中心的可能性

    每个城市都应该有富人区和贫民窟，富人区给生活、贫民窟给配套。                                                                                                                                                                                                                             —— 题记

       今天《赢商网》发布的一份数据报告显示，常住人口720万、面积不到3800平方公里的佛山，2014年至今已有商业地产项目85个、商业体量800万平方米，而且未来五年内还将至少开发400万商业体量。这些商业体量大多集中在禅城、南海、大良三区，包括万科、万达、保利、绿地、中海、越秀、招商、合生在内的国内第一梯队、第二梯队地产大鳄，皆有在佛山裂土封王的打算。

       我个人认为这是个泡沫。
            
      如今经济在下滑、人口在老化、产业在转型，加上网购的高速发展、金融投机的穷途末路、物价的飞涨、外来人口收入增涨的瓶颈，这些因素都会倒逼购房、经商需求由一线城市向二三线城市转移。
            
      佛山是全国经济重镇，商业地产已经在此生根成长了三十余年，可是佛山的商业地产产品，却越来越千篇一律，美食街、服装街、酒店、书店、超市、英语培训中心、沐足会所......靠近南庄的还搞几个陶瓷城，基本就这样。

      这些商业地产产品如果几十上百个扎在一起，确实能起到群聚作用，形成休闲娱乐购物圈，可如果不加规划、见缝插针、遍地开花地搞出一百几十个甚至数百个商业地产项目来，那佛山会怎么样？
      且不说佛山的外来人口数量及年均消费能力未来能否持续看涨，就说如果临近的广州、珠海、深圳、中山、东莞等市，也推出的同类商业地产产品来和佛山竞争时，佛山是否有优势？

      事实上，佛山不仅要面对广东省内部经济强市的资源争夺，它还要直面上海自贸区设立以及香港世界金融中心地位的压力。上海自贸区会借助沪市把广东的大部分投资资金吸入囊中，而香港的旅游、理财产品也始终显得比佛山的同类产品有吸引力，资金吸纳的天然弱势加上中国已经陷入“发达国家陷阱”的事实，会让盲目发展商业地产数量的佛山付出血的代价！这就像一户人家只是单纯地生孩子，而忽略了自家经济实力和优生优育的重要性一样，最终的结果就是越生家里越穷、越生孩子们越苦。

      每家地产公司推出商业地产产品之后，大多是往外一租或实行功能招商，只要租户进来了、人流量胡悠过来了，业主经营的是什么产品、顾客的真正需求是什么、市场最新变化、国家政策的调整信息，这些对于业主来说都是浮云。业主舍不得花钱请经济学家来做市场分析；舍不得在网络、科技、信息方面投入巨资对租户进行有效的经营扶持，更不会主动用降租来为租户赢得竞争优势，大多数业主认为我只要请个物业公司，把步行街的地面扫干净，再请个电工把商贸大厦里的电梯、中央空调维护好，我的责任就尽到了。租户如果反映什么了什么解决不了的问题过来，业主会说这一切都是项目初期建设规划的问题、都是招商过程中谈判内容不清晰的问题，而现在呢，项目建设部撤了、招商代理团队走了，所以你的问题根本不是我的问题，你做不做得了生意那关乎你的实力，你只要记得交租就行。这种充满利己主义、服务质量奇差的商业地产产品，其抵御经济危机的能力如何，可想而知，而每当社会经济开始转型时，往往也伴随着经济危机的到来。
            
       今天早上想到这里，我头脑里忽然浮出了一个命题：工业地产是否能出现在城市中心？
       过去工业地产之所以不能出现在城市中心，其最重要的原因就是工业污染。
       可是工业污染是可以用科学手段进行控制的。
            
       以佛山北滘的美的总部为例，年产值两千多亿的美的家电集团，借助美的地产公司，在其工业区总部边缘，打造了白领公寓、民工步行街，还带动了一大批制造业小加工厂房在北滘设立，这种创意地产一样盈利，而且其抗风险能力还十分出色！
            
       众所周知，民工的收入这几年节节攀高，也许民工不会是中国收入最高的群体，可是民工一定是中国普通消费市场购买力最强的群体，尤其是二代民工，他们需要较好的出租屋环境、需要节假日休闲娱乐饮食场所、需要网吧、需要电子产品、需要学习平台，甚至需要理财产品和购房规划指导。
            
       如果以大型工业区为中心，在利用科学手段解决了工业区的空气、废水、垃圾、噪音等污染问题之后，推出专门的打工者教育、购物、餐饮、娱乐、金融、居住地产，为城市留住优秀的外来人口，把商业地产由白领化、零售化转向蓝领化、批发市场化，切实解决民工的子女教育、养老保障、城市落户问题，这不正可以缓解土地财政目前所遇到的困境吗以及促进国民收入再分配改革吗？
               

赵古德

有才----

重磅企鹅

狂生研读过城市地理学、城市社会学、城市经济学以及城市空间结构、区位和集聚经济等理论么，现实也告诉我们市中心一般适合发展CBD、MCBD为特征的楼宇经济，工业地产要挤在市中心，不说是创意产业园吧，至少也要改头换面弄个生产性服务业集聚区之类干干

墓歌

专业性、地域性太强，看不明白，但感觉挺有味道

这都不是事儿

耶呵。狂生来了。欢迎。
事爷跟你掰扯掰扯啊。
先说好，不许走。

这都不是事儿

佛山是全国经济重镇。这个不错。全国排名第四的最富城市。
那么先请问。这个全国第四富有的城市，其支柱是什么？是商业地产还是工业地产？
第二问，经济学的普及知识之一就是，在一个工业城市中，商业地产的诞生，主要目的是做为工业的附属品，为了满足工业制造产生的居住、消费、生活等需要。那么，请问，你的经济学是本科毕业不？
第三问。佛山从改革开放以来，就是以工业地产为主的工业城市。美的电器、佛山照明、健力宝、海天酱油，这些都是工业还是商业？
第四问，“白色家电之都”、“平板液晶显示产业基地”、“陶瓷之都”，都是佛山品牌城市的目标。请问这些目标的实现，以工业为主要手段还是商业为主要手段？
要知道，佛山不是香港。不是新加坡。商业中心？佛山离香港太近了，争不过人家。

这都不是事儿

继续请问。
“每个城市都应该有富人区和贫民窟，富人区给生活、贫民窟给配套。”这话，你说出来不怕挨揍吗？
富人和贫民的区分标准是什么？本科以上学历？身家一千万以上？还是高干及其子弟？
首先，这个贫富区分的标准，先请回答。
第二。麻烦再问句。如果一定要划分的话，你算富人还是贫民？你想不想给富人“配套？
第三。你今天还是贫民呢，我是说，钱上，你不够一千万。明天突然就中了彩票，奖额一千万。你一下子就富人了吧？且不论你会点啥啥文凭有啥贡献，就单纯的钱上，你都得必须搬富人区里去。
第三天领钱，被扣了四百万的税。得，你不够一千万了。刚买的房子，还没住呢，你又得搬回贫民区去。。。这通折腾。

花开富贵

这都不是事儿 发表于 2014-11-22 11:26
继续请问。
“每个城市都应该有富人区和贫民窟，富人区给生活、贫民窟给配套。”这话，你说出来不怕挨揍吗 ...

{:soso_e113:}富人和穷人身份随机转换，可以象天气预报样的搞个身份预报

这都不是事儿

这些商业地产产品如果几十上百个扎在一起，确实能起到群聚作用，形成休闲娱乐购物圈，可如果不加规划、见缝插针、遍地开花地搞出一百几十个甚至数百个商业地产项目来，那佛山会怎么样？
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这世界上有两个纯粹的进化论基调一直在打架。一个是用进废退，市场淘汰。一个是适者生存，市场淘汰。
无论是”因为需要而见缝插针“，还是盲目投资的遍地开花。商业投资，特别是你说的这种休闲娱乐购物圈，都不过是些个人和小规模的商业项目，如果建成一年两年不挣钱，自然就会被市场淘汰，佛山不会有一百几十个甚至数百个不挣钱的休闲娱乐商业地产项目一直占着茅坑不拉屎的。这个你放心。你真得放心。你操不起这心，也不用操心。

这都不是事儿

刚看两段，饿了。吃饭去。
你这些吃着白菜操白粉的心整出的这些字显然还不如一顿饭更吸引我。
嗯嗯。有空接着提问。
咱说好了，你不许跑。嗯哼？？

这都不是事儿

回来了。吃饱了。抽空再问几个问题。嗯嗯。

这都不是事儿

且不说佛山的外来人口数量及年均消费能力未来能否持续看涨，就说如果临近的广州、珠海、深圳、中山、东莞等市，也推出的同类商业地产产品来和佛山竞争时，佛山是否有优势？
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一，如果你这个问题能算做问题的话，或者说，假定你这个“如果”能够成立的话，其实一直以来，这些城市的“同类商业地产产品”一直在和佛山竞争，好吗？
二，商业类地产产品，也就是你前文说到的休闲娱乐项目什么什么的，消费的人群大多只是本城市内部。如果你是广州人，会为了洗个脚唱个歌啥的到佛山去不？
当然跑几百公里唱个歌啥的，也不是没人这么做。事爷当年就为了和海南的朋友小聚一下，常是晚班飞机走，早上飞机回来，就只吃个饭。
话说回来。广州什么的这些地方的商业地产产品，跟佛山的商业地产产品，不会有足够影响到本产品项目根基的“竞争”。就像上面提到的，商业性产品的项目，那些洗脚房，消耗的对象也只是佛山本地的人群。很少能谈得到商业类产品与邻近城市同类商业产品的竞争。

这都不是事儿

每家地产公司推出商业地产产品之后，大多是往外一租或实行功能招商，只要租户进来了、人流量胡悠过来了，业主经营的是什么产品、顾客的真正需求是什么、市场最新变化、国家政策的调整信息，这些对于业主来说都是浮云。业主舍不得花钱请经济学家来做市场分析；舍不得在网络、科技、信息方面投入巨资对租户进行有效的经营扶持，更不会主动用降租来为租户赢得竞争优势，大多数业主认为我只要请个物业公司，把步行街的地面扫干净，再请个电工把商贸大厦里的电梯、中央空调维护好，我的责任就尽到了。租户如果反映什么了什么解决不了的问题过来，业主会说这一切都是项目初期建设规划的问题、都是招商过程中谈判内容不清晰的问题，而现在呢，项目建设部撤了、招商代理团队走了，所以你的问题根本不是我的问题，你做不做得了生意那关乎你的实力，你只要记得交租就行。
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你说的这些，是指规模化的商业街，那种统一规划的合并同类项的投资还是邻街自我改造的商业用房？如果是前者，一般投资方都已经规划好了，比如是大型超市区，是建材市场，是小商品一条街。之类的。如果是后者，根本谈不到什么项目建设部和招商代理团队。
也就是说，前者，国家或政府已经规划好了具体的投资方向，你只需要认可，嗯嗯，未来几年，建材应该能挣钱。那你就跑建材市场租个门市就完了。不需要你自己选投资项目。如果是后者，本就是游击队，小本生意，根本谈不上规模，也就更无所谓什么投资项目啊，招商团队啊之类的了。
你能不能不坐椅子上瞎想瞎操心，跑大街上先逛几圈，整明白了再回来坐着说话不腰疼？

这都不是事儿

每当社会经济开始转型时，往往也伴随着经济危机的到来。
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你学过经济学没有？
经济转型的目的是为了更好的适应市场的需要。你这句话整个是给整反了。
不是经济转型时经济危机就到来，而是经济危机，或者是次危机，或者称低迷期来临时，社会经济的结构才会有调整的渴求。说白了，就是，被动的经济转型，是为了摆脱已经到来的经济危机的发生。
当然了，国家高瞻远瞩的那种兴盛期的刻意储备类经济转型不在此列。
有著作中提到过类似你的这种说法，意思是转型的失败会带来更严重的经济低迷和危机。但你不能断章取义，也不能拿着鸡毛就当令箭风声鹤唳杯弓蛇影是要不得的我滴同志。

这都不是事儿

今天早上想到这里，我头脑里忽然浮出了一个命题：工业地产是否能出现在城市中心？
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看到这真乐了。你真是一拍脑门子就出主意啊。
国家为了污染啥的，刚把位于市中心地带的工业主污染源企业花大把的钞票请出去，你又要给整回来。服了你了。有意思。

花开富贵

事爷威猛！喝茶{:soso_e160:}
歇会能到楼上赵古德那贴里证明下自己么？{:soso_e113:}

这都不是事儿

可是工业污染是可以用科学手段进行控制的。
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你别光在这说。你拿出一套切实可行的污染控制理论来我还会跟你探讨的。
你要真能解决这问题，你就算真给国家出了大力了。国家为了治理工业污染可是真愁白了头了，最后实在没招了，才出了把工厂搬迁出去的最笨的一招。你能治理得了？那你就等着接下一届诺贝尔环境奖的邀请函吧。
别说这个了，这个太大了。你把雾霾治理一下吧。这个相对难度要小得多。
你有招没？哥真心请教。。。

这都不是事儿

以佛山北滘的美的总部为例，年产值两千多亿的美的家电集团，借助美的地产公司，在其工业区总部边缘，打造了白领公寓、民工步行街，还带动了一大批制造业小加工厂房在北滘设立，这种创意地产一样盈利，而且其抗风险能力还十分出色！
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一，个案不能当做普遍真理。
二，按你的思路，把工厂还建在市中心。哈哈。市中心的地，多钱一亩你知道不？人家投资人，建厂房还嫌地少呢，你意思打算我租五十亩地，四十 亩建绿化区，十亩地做生产区？
三，一般的厂区都有宿舍楼，也都有步行街。至于是不是白领公寓俺就不清楚了，俺见得更多的是普通工人的公寓，不是白领那层面的。毕竟一个厂，白领能占二十分之一就不错了，这已经是一线和二线比例失衡了。所以，还是工人型公寓更多吧。。
几乎每个稍具规模的工厂，都有附属的外委加工协议厂，这是一个工厂经营的正常需要。美的做为国家重点企业，带动几个小加工厂太正常了。这不算什么“创意地产。”

这都不是事儿

也许民工不会是中国收入最高的群体，可是民工一定是中国普通消费市场购买力最强的群体，尤其是二代民工，他们需要较好的出租屋环境、需要节假日休闲娱乐饮食场所、需要网吧、需要电子产品、需要学习平台，甚至需要理财产品和购房规划指导。
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一。不用“也许”，民工一定不会是“中国收入最高的群体。”
二。购买力最强的群体，也不会是。一个厂长，买一个LV，几个厂的民工也不会去买。所以，购买力最强的群体是民工，你这结论是哪来的？
三。二代民工。哈。这词新鲜。好，不谈二代民工。就只说这一代民工。
他们的这些个“需要”，还是工业项目吗？这明显你都转到替商业项目说话上去了。这些所谓的二代民工的各种需要，正是一个城市急需扩建商业项目的一个理由。
你得混乱到什么程度啊。

这都不是事儿

如果以大型工业区为中心，在利用科学手段解决了工业区的空气、废水、垃圾、噪音等污染问题之后，
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这一段。哈哈。爷真是乐喷了。我的显示器不防水。
“利用科学手段解决了。。。。。。”这个科学手段，是什么？你有啥想法和招数？说出来，国家发改委一定不会打死你。真的，这题目，全世界的科学家们，研究好几十年了，也没解决得了。。。。。。
我在想啊，要是我能“以科学的手段”解决了人类不用呼吸就可以生存的这个问题，什么环境保护啊不随地吐痰啊就都不用解决了，咱直接移民月球了。
还有啊，我也想过，要是以科学的手段解决了人肉和骨骼可以抵抗机动车的撞击问题，那什么红绿类啊堵车啊人行道啊遇到摔倒的老人不扶啊这些道德和公众问题，也都解决了。。我是不是可以拿个诺贝尔奖？
关键是，这“科学的手段”到底是个啥？
能不能空嘴吹气，拿出点真格的。光用“科学的手段”出来唬人显然是不行的。我也有很多想法，只要能找到这么一种“科学的手段”，我靠我都解救了全人类了我都。
比如最简单的，我迫切的想，只要能用科学的手段解决了雾霾，我靠，我足够永垂不朽了。

这都不是事儿

如果以大型工业区为中心，在利用科学手段解决了工业区的空气、废水、垃圾、噪音等污染问题之后，推出专门的打工者教育、购物、餐饮、娱乐、金融、居住地产，为城市留住优秀的外来人口，把商业地产由白领化、零售化转向蓝领化、批发市场化，切实解决民工的子女教育、养老保障、城市落户问题，这不正可以缓解土地财政目前所遇到的困境吗以及促进国民收入再分配改革吗？
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你最后这段，嗯嗯。这些问题要是能解决，世界就大同世界了。
还是老问题，你怎么解决？
不能就用一句”科学的手段“就出来骗我们吧？
我要的是你的具体的办法啊。
就像，你怎么具体的用科学的手段解决”工业区的空气、废水、垃圾、噪音等污染问题“，你不用说出一二三，你只说出一来，就行，我都会推荐你进中国科学院。

这都不是事儿

如果用科学的手段解决了中国人口老龄化的问题，
如果用科学的手段解决了汽车尾气问题
如果用科学的手段解决了地球过小人类过多的问题

这些似乎都太难了。
说点简单的
如果用科学的手段解决了房价问题
如果用科学的手段解决了教育问题
这也有点难
再来点简单的。
如果用科学的手段解决了刘翔的伤病
如果用科学的手段解决了近视眼
如果用科学的手段解决了糖尿病
我靠。。。。世界真美好

花开富贵

支持狂拍，高亮下{:soso_e113:}

这都不是事儿

花开富贵 发表于 2014-11-22 15:08
支持狂拍，高亮下

其实本论点的根基就在于一句话：“如果能用科学手段解决XXXXX问题。。。。。。”
于是问题的关键来了：如果能解决XXXX问题，还用你说吗？傻子都能干得风生水起百花齐放五彩缤纷不尽长江滚滚来。
于是归根结底，我也想没事就买两碗豆浆，喝一碗倒一碗，如果，如果我能用科学的手段变得有钱。
那么，我怎么能有钱？怎么用这科学的手段，先有钱，这才是关键。
于是，我找不到这科学的手段，于是我没钱，于是我还得只买一碗豆浆。
于是，我还是没钱。我最根本的是，没钱。一切美好愿景，都被这“科学的手段”给咔嚓了。
拿不出科学的手段，光吵吵“如果能用科学的手段”我将如何如何，扯犊子么不是。我们不缺“如何如何”，“如何如何”我们都能做到，我们做不到的是，找到这个“科学的手段。”

花开富贵

嗯，完全赞同。你能到赵古德的贴里证明下进了精神病院也不是事儿吗？{:soso_e113:}

西风

既然你叫狂生，那我把你的观点称为狂想你大概不会介意。

西风

“工业污染是可以用科学手段进行控制的”你这话说的没错，但真正决定对于污染的控制能力和治理效果的，不是科学手段，而是政府的决心和民意的力量。

花花

名字和内容好像不是一码事哦  主要内容我也看不下去 over

西风

“如果以大型工业区为中心，在利用科学手段解决了工业区的空气、废水、垃圾、噪音等污染问题之后”这些问题你觉得在目前的体制下能得到有效的解决吗？同等条件的房产，一块毗邻公园或商业区，一块毗邻化工厂，那些脑子有病的才去买那化工厂附近的房子，至于化工厂宣称的那些所谓的“科学、环保、无污染”的话，鬼都不会信。

归隐宋朝

狂生的这篇字是个伪命题，以偏概全不可取。佛山与上海相比就是一个屯子，说明不了全国性的问题。

“这都不是事儿”的观点很全面、很扎实，应该开个单帖。

“每个城市都应该有富人区和贫民窟，富人区给生活、贫民窟给配套。”      
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这句话本身就有很多错误，并没有脱离你所向往的“精英阶层”的本质，难怪会遭致反驳。

后面的论据错误更多，看来狂生事先并没有做好功课。仅举一个例子：2014年10月份中国通货膨胀率仅为1.6%，创下5年新低，远低于政府指定的3.5%的通胀率目标。中国央行目前还没有采取调降准备金的方式刺激银行放贷。摩根大通（J.P. Morgan Chase）的分析师也预计中国央行2015年不会降息，不过通货膨胀率持续走低和经济增长放缓令中国央行调降银行准备金的可能性提高了。

狂生所谓的通胀率飞涨从何而来？

我尊重你说话的权力，但我不赞同你的观点。立志成为精英没有错，可真正的精英应该是与国家、国民同呼吸、共命运，而不是那些祈望通过钱袋的重量，来划分中国贫富阶级的伪精英们。