早上，手下担心我，帮我查了项目地价，售价等，都查好了发给我。
我则逆反到准备胡来一起，开头写：项目宏观上看动静相宜，北往万家灯火，南临青山绿水； 但是微观一瞧，项目孤军深入、四面楚歌，周围几公里荒芜，不放个三年五载断无商机，而且占地不足4000，不能自成规模，而且商住商住，就是商拉低住、住拉低商；就算放上三年五载也升值空间不大。
写完，我跟手下说：你有没有觉得董事长今年起有点老年痴呆，说着的，他啥事隔天都忘，经常自己说的不认。不能听任何扫兴的东西，谁败他兴，他就转着圈子搜罗对方不好资料。
我觉得好笑，这里就我一个专业把关的，我关分析了项目就不少于150个，珠三角、北京、天津，我都不知道分析多少，我们项目，我做的测算，都在项目ppt里辗转各大房地产公司，没有任何人对数据质疑。
测算容积率到算指标，那是规划设计院的专业；而知道指标进行项目盈利或者价值测算，那是注册房地产估价师专业，我做出估价，我签字，银行都认。你特么找人考我？ 幸亏我们董事长我教了三年还外行的才想出这个注意。
拿着别人测算等着找我测算找毛病，然后打压下我，然后重拾自己威信。
给我的资料太多了，连设计方案都给了我，
以前我是怎么测算项目的？ 给我一个坐标即可。
我打开百度地图，然后对比这个地区的控制性详细规划，看规划，根据这个点的位置，按政府容积率计算公式计算出容积率，并且根据现规划的配建，然后自己先测算出规划设计院出来那种，项目规划指标。
然后，我再进入房地产专业，开始房地产项目用地，用假设开发法计算一遍，倒推出土地价值。这一步，我只要稍微调整下模型，已经编号的程序，输入几个关键数据，就出来各种指标和表格，别说什么项目盈利分析了，什么现金流量表，成本分析，静态动态分析，敏感性分析，盈亏平衡分析，都自动生成，我是留着这些做可行性研究报告表格用的，平时都用不着。
规划设计院伙同董事长给我下马威的陷阱是地价我根本无法算清楚，我分析这么写的：
该地块地价计算比较复杂，分为两块，因为属于三灶管理区范围，所以低价收取分为两个部分：
1、 三灶管理区收取地价部分
2、 自然资源局收取的地价差价（按国有用地收费标准）
目前地价已经收取的情况：
1、 三灶管理区已经收取了容积率1.5以下的地价，资料中没有这部分金额信息。
2、 这1.5以下在三灶管理区收取地价后，自然资源收取了31584地价差价；
3、 1.0-1.5容积率部分，规划局另外出具《珠海市国有建设用地地价计价清单》收取了15792元；
4、 附件规划局3.5容积率批准后，补足上述1.5-3.5之间的地价，也是分为三灶管理区和自然资源局按国有用地计价。
因为不知道三灶管理区收费标准，所以目前无法精确算出地价；如果需要精确的地价，只有从规划设计院或者规划局得出精确数据。
然我根本就压根没有测算，其实我只要估计下地价，我那变成几秒就可以生成漂亮的表格数据。
我偏偏就彻底不算了
因为：
1、 我把这事整漂亮了，以董事长脾气，还得找其他事压我，直到压倒我一次才可。
2、 我就试试，我就是不会测算了，你把我怎样。
我就把仅仅上面只有文字分析，一点没有测算的分析给了董事长，交他让我项目测算。
果然，一会儿，他得意洋洋拿着设计院测算的狗屁不通的测算，虽然地价容积率精确了，但是房地产税收等就够其喝一壶，为土增税和增值税计算，我以前特意跟别人学习的。
但我根本不理会，董事长看我不说话，得意洋洋说：看人家测算的，你得学习。 于是一天无事，他跟吃饱喝足一样，再也没有骚扰我。
雷达卡
发表于 2020-10-27 15:55
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发表于 2020-10-28 00:19
