经济适用房延期索赔引争议

青尘

西华苑三期地面还未完工 冯铁飞 文/摄

　　中国消费网讯 位于太原市迎泽西大街的西华苑是太原市最大的经济适用房项目，从2009年开工，原定于2012年6月底交房，但直到今年4月，西华苑四期才开始陆续交房，三期还得推迟交房。业主们要求开发商赔偿违约金，却遭到开发商拒绝，相关部门也不支持业主追偿违约金。业主们很纳闷：既然合同上写明延期交房要付违约金，开发商为何不赔偿?惠民工程应该是早就规划好的，为何会出现配套工程建设协调难的问题?业主们能拿到违约金吗?
　　●现场调查
　　市政配套致交房延期
　　6月1日，记者来到太原市西华苑三、四期经济适用房所在地迎泽西大街清光巷。一进清光巷，向南望去，几十栋高楼林立，颇为壮观。清光巷东边的6栋楼为西华苑四期工程，已经基本完工，四期工程院子里也已经绿化完毕。据物业公司的工作人员介绍，四期工程已经具备入住条件，配套设施已完善，也已进行了质量验收，陆续交付业主。
　　跟四期工程相比，清光巷北边的三期工程仍未完工。记者在三期工程现场看到，楼的主体已经封顶，楼内部的水、电、气等配套设施也安装完毕，楼内的建筑垃圾正在清理。但三期工程外围路面还是一片狼藉，有的地方还有开挖的坑，有的地方堆放着沙石，施工现场没有几个工人。
　　记者在西华苑三期业主高女士出示的购房协议中看到，该协议明确写明：出卖人如未按规定期限交房，未超过30日的，按照已交房款的万分之五支付违约金;超过30日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，买受人不再追究出卖人延期交房的责任。
　　负责三期工程建设的太原市鑫盛通房地产开发有限公司总工办的负责人告诉记者，三期工程规模大，涉及到的市政道路、水、电和下水等配套工程比较多，目前离验收条件还有一定距离。由于建设西华苑经济适用房基本没有利润，建设周期越长，开发商越赔钱，无力支付违约金。
　　太原市安居房发展中心主任张凤鹏告诉记者，去年6月，西华苑三期的主体已经基本完成，但小区周围的道路尚未修好，市政部门才开始整修、扩建道路。到年底时，外部的水、电、煤气等配套管网还未完工。“这不是开发商能解决的问题。水、电、气、暖只要有一项不通，就不可能通过验收，房子也就无法交付。”张凤鹏说，“相对于周边近7000元每平方米的商品房来说，业主们都觉得很满意，延期交房也一定要理解。如果业主实在不满意，根据合同规定，可以退房。”
　　●各方观点
　　多方承担违约金
　　太原万通律师事务所主任 李万华
　　延期交房肯定有开发商的责任。按照合同，开发商应当承担交房最后期限之日起30日内的违约金。但超过合同约定日期的违约金，应当由承担相关市政工程的建设公司来承担。
　　在保障房的开发建设过程中，政府是主体，本着公益性为目的开发经济适用房，开发商只是承担建设任务的一方，其最终目的是赢利。在逐利的目的下，开发商自然会尽最大可能控制成本，在政府规定的框架内赚取最大利润。所以，要从根本上解决延期交房的问题，需要政府从制度层面约束，同时还要兼顾企业的利益和信誉。政府应该注意协调各相关方，保证工程进度，明确保障房的施工要求和竣工时间。如果出现延期交房的情况，哪一个环节出了问题，就由负责那一环节的一方承担责任。
　　延期不应赔偿
　　山西汇通房产研究中心总监 任江
　　经济适用房本身是用来满足中低收入群体居住需求的工程，主要是经济和适用。我国规定开发商开发经济适用房最大利润不得超过3%，在近年物价不断上涨的背景下，开发商想在经济适用房上赚取更多利润已经不大可能。但作为一项公益工程，开发商已经把最大的利润让给了经济适用房业主。如果开发商因为自身原因延期交房，并有合同约定，应当付给业主违约金。但如果因为市政工程延期交房，则不应当承担违约责任。同样，市政工程本身也是公益工程，最大受益者也是经济适用房的业主，就不应该有违约赔偿金。
　　改革保障房制度
　　山西财经大学经济管理学院教授 林润华
　　西华苑经济适用房延期，如果按照和开发商的协议来执行，开发商是不用支付违约金的。合同中约定，延期交付一个月，开发商支付一个月的违约金;如果超过一个月，业主可以退房，如果不退，就继续履行合同并且不能追究开发商延期责任。这实际就是一个“圈套式”的约定。经济适用房的价格远远低于商品房，如果不是万不得已，在房价一直上涨的情况下，谁也不会为了追究延期责任而退房。按合同约定来看，业主只能等待房子建好交付。
　　造成经济适用房问题层出不穷的原因主要还是制度问题。现在，很多城市已经停止了经济适用房的申请，着力建设公租房和廉租房。这样一来，保障房只能用来租，达到经济条件后就必须退出，让给新的低收入群体。这种“去产权化”的保障房对权力和资本的吸引大大降低，同时还能节约大量公共资源。真正的中低收入者就会得到应有的保障，使保障房制度进入良性循环。