中国房地产市场泡沫与经济体制浅析

猪哥哥

中国房地产市场泡沫与经济体制浅析

文/猪哥哥（本文标红部分摘自网络）


毋庸置疑，中国房地产市场目前正在酝酿着巨大的泡沫，通过房地产这个金融衍生工具，造成了愈演愈烈的贫富差距。各种调控措施的结果，是十调九涨，导致民声鼎沸、怨声载道。中国房地产泡沫的形成原因，美国前财政部长保尔森指责“是因为中国的经济体制造成，一是中国的高房价是市场不完善的结果，二是中国改革开放多年，民众变得富有了，没有好的投资项目又不愿将钱放在银行贬值只好投资房地产造成房地产大涨。”保尔森给中国房地产市场开出的药方是“更加完善资本市场、让资本更自由流通、完善货币政策”。

保尔森的这一言论，将中国房地产暴涨责任矛头直指中国政府、中国经济体制，同样将矛头直指政府的还有任志强之流的开发商。窃以为，中国房地产泡沫形成原因有两个，一是美联储的超宽松货币政策及强迫人民币升值的“弱势美元政策”倒逼中国货币的对内贬值进而导致了中国房价的高涨，二是中国的不恰当经济因素导致。

一、中国房地产暴涨的外在因素。

2003年始，以美国为代表的发达经济体不断对人民币施加强大的升值压力，导致国际金融市场对人民币升值的预期不断增强。正是美联储宽松货币政策的刺激导致美国储蓄率进一步大幅下降，在更加开放的全球市场体系下，美国消费的比其生产的多，贸易逆差迅速攀升，再加上美元利低率以及美国施加的人民币升值政治压力，导致套利和套汇资本流动迅猛增长，两相叠加，倒逼了中国的货币扩张及储蓄购买力的急剧贬值，也使得中国货币政策陷于相当被动的境地。美联储的低利率与超负荷开动美元印钞机的货币政策，能够得以更便利地将泛滥的美元流动性导入到发展中国家、更便利地转嫁美国的通货膨胀成本。如此一来，美国在应对经济衰退、金融危机之时，可以更激进、更大规模的刺激性货币政策，为美联储的QN创造条件。

美国要求中国“更加完善资本市场、让资本更自由流通”，其实就是资本博弈。打个简单的比方，2009年的“豆你玩”、“蒜你狠”等等现象的出现，就是资本市场完全自由的结果。政府完全放开了，在炒家和普通消费者经济实力完全不对等的情况下，市场的自由开放只能是制造大鱼吃小鱼的资本陷阱。在全球经济一体化的今天，美国的宽松货币政策，开动美元印钞机，带动了世界各国进行疯狂印钞，尤其是去年日元主动大幅贬值，换言之，其他国家只有加大马力印钞票，主动让货币贬值才不吃亏。在各国大幅印钞的同时，储蓄贬值，通货膨胀。热钱必然会寻找规避风险的安全港湾，作为不动产的房地产成为了首选。作为一个房地产中介，我接触过很多业主，众口一词“卖了房子不知道投资啥”所以不卖了，放着出租或空置，房源越来越少了，房价自然就越来越高。50%的高空置率，原因在于货币贬值。

二、中国房地产暴涨内在原因。

中国房地产开始上涨，始于2002年前后。其一是城镇化同步加快建设；其二是加快放开信贷金融政策，对一手开发商大力支持与政策倾斜；其三是地方依赖土地财政。下面简述三个形成原因：

1、改革开放后经济较之以前向好，人口流动性加剧，外来人员留住城市意愿强烈，需求决定了市场，许多城市开始重新规划，扩大常驻与流动人口预期，由此加快了城市化建设步伐。

2、信贷金融政策松动与开放，其实是学习了西方尤其是美国的金融发展模式。美国政府对于房地产一级市场非常支持，即使在多元化投资渠道的美国，房地产贷款依然是商业银行第一大信贷资产。美国商业银行贷款从1960年的287亿美元到2004年上升到2.54万亿美元，40年增长了88倍，年均增长10.98%，房地产抵押贷款50年增长了128倍，房地产因此成为支柱经济产业，并对战后经济恢复起到了巨大的作用。2010年房地产调控加剧后，曾经一度有所稳定，2012年下半年利率松动导致了前期调控成果丧失。这一点，我以为是政府救开发商导致，年初我曾经写过一篇《2013中国房地产市场将会出现假突破》的帖子，指出政策救市如同股票市场主力假突破出货，最终会震荡向下（详见我另外一篇主贴《路漫漫其修远兮，房将向下而求索》）。

3、地方财政土地依赖，这个说法是从地产开发商嘴里说出来的。地方土地财政目前处于一个恶性循环，可以用一下循环模式演绎一下：地方官员好大喜功--招商引资--优惠政策请开发商进来--开发商赚钱--更多的开发商眼馋进来--恶性竞争抬高地价--用糖衣炮弹贿赂官员--垄断土地资源--地方官员胃口被越撑越大。这个循环说明，开发商才是房价推高的罪魁祸首，任志强之流指责地方财政，恰恰是即当婊子又立牌坊的行为。试想一下，若是今天某高档住宅旁边的地块按照2000年价格给开发商，他们售出的商品房依然会跟这个高档住宅的价格一样，绝不会让利，无奸不商自古真理。

外部因素，国家正在采用货币政策抵御，内部因素完全可以解决，只不过硬着陆会伤及全民，若是采取措施将房价立即降一半肯定有办法，但是辛苦钱买房的刚需资产缩水一半肯定接受不了，唯一能接受的就是保持现状。现在开发商总是以土地供应不足导致房子供不应求来掩饰他们的暴利心态，窃以为，政府现今土地供应应该充分考虑廉租房和经济适用房用地才是王道，停止向开发商提供土地或以现金方式提供土地，限制开发商出售期房。开发商是一个填不满的坑，即便再供应三倍于前的土地供应，开发商还会用传销模式鼓动房屋空置。要达到预期调控结果，最关键的还是全面推广房产税，对个人拥有面积进行不同等级的征税。

三、完全开放的自由经济体制是否适合中国？

房地产暴涨，跟资本是否完全自由流通不能直接挂钩。具有嘲讽意味的是，作为世界经济自由流通的美国，却出现了房地美、房利美的崩盘事件，直接导致了欧债危机，制约了全球经济发展。（美国货币政策的变动曾让其他许多国家深受其害，不乏先例。譬如，美国货币政策的变动就导致过墨西哥比索危机、当下的欧洲主权债务危机实际上也不过是美国次贷危机的延续和深化，次贷危机又恰恰是美联储宽松货币政策、放松对金融机构监管的恶果。在美元强权之下的美国货币政策正在对、也仍将对新兴经济体带来破坏性的冲击：以石油为代表的大宗商品价格上涨带动的通胀压力，让新兴经济体饱尝之苦）。

我们不妨设想一下，若是中国现在政府将土地全部分给百姓，由百姓自由决定买卖，最终的结果一定会像散户手上的股票一样，蝇头小利让散户不断地在低位卖出，高位因为赚钱效应和资本大鳄的舆论鼓吹疯狂买进，最终的结果是像旧社会一样，土地成为部分人的赚钱工具，普通老百姓最后只能去打长工。西方国家一直鼓吹自由贸易，因此中国加入WTO之后，中国的银行以及许多民族品牌都被西方资本大鳄吞噬，而中国的华为、中讯通信在美国和西方其他国家的收购却总是遭遇政策否定。由此来看，西方的经济开放自由论就是西门庆与武大郎搞合作：我可以玩你的老婆，你不能碰我的老婆。中国房地产进一步对外开放的结果将是最终的泡沫再次加剧，然后出现毁灭性的经济危机。

自由经济贸易，最终体现的是大鱼吃小鱼的现象，将会以商业大鳄垄断行为代替政府垄断。以日常用品洗发水沐浴露为例，如今的洋品牌渗透中国市场，公然的集体抬价行为屡见不鲜。窃以为，若是中国真的完全开放经济，中石化、中石油之类的国资企业必将易手国外雄厚资本，谁能保证两油姓美之后，油价能比现在低？同一件商品国外廉价国内高价的现象屡见不鲜。中国对全球资本的自由流动提供一个更加开放的市场，就会便于为美国更大限度地实现美元的货币强权。

美国自身出了问题的时候，往往要求其他国家采取协调行动，以尽可能地让美国走出困境；在其他国家出现问题的时候，它不是隔岸观火，就是幸灾乐祸。无疑地，美国对中国房地产市场抱有同样的心态，中国房地产泡沫的兴起与破灭，会极大地拖延全球经济多极化的进程，在美国长期的低增长率时期，仍得以保持其对全球经济的领导地位。

因此，一旦中国出现食品安全和通货膨胀，最先叫嚣的便是以美国为首的西方国家，无限制扩大负面效应，让中国的民众推动政府，早日实现他们梦寐以求的自由经济体制。同样希望中国经济崩盘拖后腿的还有寝食难安的日本等国家。以目前中国的经济实力，尚不具备与西方资本大鳄抗衡的实力，完全开放则必然被西方掣肘。其实任何完善的制度都是可行的，任何的事物都不能完全采取拿来主义，俗话说条条大路通罗马，关键在于执行力度，希望政府的反腐力度更大、执行力更强。

2013.03.11于珠海。

猪哥哥

自我介绍一下，猪哥的职业是从事房地产二手房经营的，欢迎讨论。{:soso_e113:}

南沙贝

挤去泡沫，为何房地产还是没有大幅降价呢？

猪哥哥

南沙贝 发表于 2013-5-6 15:12
挤去泡沫，为何房地产还是没有大幅降价呢？

这需要软着陆。如果立马推出政策让房价大降，则国家危矣，大量的有房一族资产大幅缩水势必造反，所以，国家只会让房价保持现状。{:soso_e113:}

南沙贝

猪哥哥 发表于 2013-5-6 15:15
这需要软着陆。如果立马推出政策让房价大降，则国家危矣，大量的有房一族资产大幅缩水势必造反，所以，国 ...

忽悠老百姓啊

猪哥哥

南沙贝 发表于 2013-5-6 15:18
忽悠老百姓啊

对国人的饥饿疗法，美国房地产也经过这个历程{:soso_e113:}

空谷的回音

以前读过香港经济学家---郎咸平【阐述现有的中国经济】

猪哥哥

空谷的回音 发表于 2013-5-6 15:36
以前读过香港经济学家---郎咸平【阐述现有的中国经济】

别吓我，俺们是老百姓{:soso_e113:}

空谷的回音

我很喜欢这些杂谈作品的，就是在上班时间，不能安心阅读，回头细读。

益阳乐平

有见地！

猪哥哥

益阳乐平 发表于 2013-5-6 16:32
有见地！

个人观点，谈不上见地，被人批斗呢{:soso_e113:}

玲珑剔透

偶猪哥哥也是多才多艺滴，刚说完相声又实事房评{:soso_e179:}{:soso_e179:}

玲珑剔透

你比那个任志强强多了{:soso_e179:}

玲珑剔透

分析的很全面很透彻{:soso_e179:}

猪哥哥

玲珑剔透 发表于 2013-5-6 18:31
偶猪哥哥也是多才多艺滴，刚说完相声又实事房评

玲珑好{:soso_e113:}

猪哥哥

玲珑剔透 发表于 2013-5-6 18:33
你比那个任志强强多了

信老任，赚大钱{:soso_e113:}

南南

我市房产均价奔6了{:soso_e189:}

昊哥

{:soso_e181:}

猪哥哥

南南 发表于 2013-5-6 22:29
我市房产均价奔6了

那不恐怖{:soso_e113:}

猪哥哥

昊哥 发表于 2013-5-6 22:48

{:soso_e181:}{:soso_e160:}