(没看到谁写的)
摘要:权力分肥模式的瓦解。
十年前(2012年),凤凰网主办的一场地产峰会上,时任华远地产董事长的任某某,发表了题为《中国房地产市场改革出路》的演讲,在随后的论坛中,他更是戏称:我们(房地产开发商)就是当这夜壶的,撒尿的时候就把夜壶拎出来,撒完尿接着把夜壶踢到床底下去了。一般需要拉动中国经济的时候,就拼命地说,我们得这个那个的一大堆,当不需要拉动的时候,你就靠边站吧,不管是灰头灰脸也好,还是打翻在地也好,反正这时候不太需要你。
自此,房地产“夜壶论”在民间广为传颂——
虽然,说了这句大实话的人,都省略号了。可是,大多数人却没有进一步思考,为什么房地产会成为中国经济的“夜壶”?想想看,中国有太多太多的行业,想当夜壶,都还当不上呢!
为什么选房地产当“夜壶”,这是因为,只有房地产行业,能够同时满足中国社会与***权力最相关、最有社会活动能量的四个群体的利益。
哪四个群体?
一是地方***;
二是商业银行;
三是房地产企业;
四是投资人与炒房客。
先来说,地方***是谁?
每一级地方***,都是上一级***最亲的亲儿子,是中国整个权力体系最基本的要素,他们的利益如果不能得到充分保证,有谁还会有积极性去发展经济?
改革开放伊始到1994年,中国对地方***的财政收支一直实施**“包干制”**,这和当时在农村实施的土地承包制类似——地方上的税收,交够了给中央的,剩下的都是自己的,地方经济增长的大部分税收收益,都进入了地方***口袋,所以他们有极强的动力,去发展本地经济以实现税收收入增长。
只要是人,只要是给自己干,啥劲头都会有,所以,那一段时间,在各个地方***你追我赶的经济竞赛之中,成为了中国改革开放之后,实际经济增长速度最快的第一个阶段。
考虑到全国财政平衡问题,1994年中国进行了“分税制”改革,地方***的钱袋子,大部分都被中央***拿走了,而更多的支出项,却被分配给了地方***,地方***和中央***占全国财政收入(支出)的比例,瞬间逆转。
想想看,哪怕是一个家庭里,亲儿子收入原本大部分归自己支配,现在大部分要上缴老爹,想想也都知道,亲儿子干活的积极性会大受打击——1994年开始,地方***财政收入占比下降了一大截,财政支占比却上涨了一大截,接下来的结果就是,从分税制全面实施开始,中国实际GDP增速就一直在下降,一直到1998年。
分税制改革,是重新划分中央和地方***财政收入比例的行为,某种程度上说,这堪比宋代的王安石改革、明代的张居正改革。不过,在“分税制”的改革中,中央将当时规模还很小的城镇土地经营收益,划给了地方***。这一看起来不起眼的规定,却奠定了当今中国“土地财政”的基础。
1998年,《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》被印发,意味着中国全面实施住房制度改革,原来的公职人员分房福利彻底取消,城镇居民不得不到市场上购买商品房,用于商业和住宅的土地,必须通过地方***来批租,地方***慢慢开始发现,卖地真是个好生意。
同样是在1998年,中国人民银行陆续发布了《关于开展个人消费信贷指导意见》、《关于调整个人住房贷款期限和利率的通知》等文件,鼓励居民贷款买房。
不过,真正把城镇土地拍卖给制度化、规范化、明确化的,是2002年7月1日国土资源部签发的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,该规定叫停了沿用多年、带有暗箱操作性质的土地协议出让方式,用公开透明方式,确认了地方***对城镇土地经营的权益,而且鼓励地方***通过搞活经济,抬高房价,进而推高土地出让金,让地方***的小金库尽可能的充裕……
某种程度上说,这有点类似于清朝雍正时期实施的养廉银制度。
由于从制度层面保证了地方***利益,2002年起,中国进入了另一轮的快速经济增长期,一直持续到2008年全球金融危机爆发。
金融危机爆发当年,中国的城市房价大幅度下跌,土地卖不出去了,地方***利益再次遭到重创,地方***的小金库马上就瘪了,中国经济的增速也一下子骤降。
为了解决地方***融资问题,2009年3月,央行和银监会联合提出:“支持有条件的地方***组建投融资平台,发行企业债、中期票据等融资工具,拓宽中央***投资项目的配套资金融资渠道。”
同时,为了做大做强投融资平台,允许地方各级***把公用企事业单位的资产纳入城投,比如自来水公司、公交公司、热力公司,燃气公司等,更好的发挥了投融资平台的作用。
城投公司制度的“创新”,为中国的土地财政强力续命,各级地方***的城投公司遍地开花,并逐渐成为地方***土地经营的主要抓手,慢慢的演变成了地方上以土地经营为核心的融资、投资、负债的主体,一直延续至今。
土地出让金收入,从2010年起开始暴增,成为地方***最主要的收入来源,甚至远远超过地方***其他的所有收入,哪怕把中央的财政收入全部都考虑进去,土地出让金收入也占到***财政收入中1/3以上,地方***的钱包很快就再一次鼓了起来。
看一下最近30年来中国经济增长的状况,你就很清楚,只有充分保证了地方***的利益,中国地方上的经济竞赛才能得以持续,中国经济的高增长才能得以实现。
过去20年——
为什么房地产这个“夜壶”,能够系一发而动全身,成功推动中国经济发展?
为什么中国经济一出问题,中央***立即就会想起来房地产这个“夜壶”?
就是因为,只有这个房地产这个“夜壶”,才能最快和最好的调动和满足各级地方***利益,无论是1998年、2002年、2009年还是后来的2015年(地方***债券纳入央行质押品)。
说完了地方***的利益,我们再来看商业银行的利益。
商业银行是谁?
中国的大型商业银行,基本都是改革开放之前央行的某些职能部门转变而来,都是能印钞的央行,最亲最亲的亲儿子,央妈央妈,就是商业银行的“妈”,可不是别人的妈。
那么,我们的商业银行靠什么盈利呢?
靠利息差,靠存贷款规模……
那,怎么才能将存款和贷款利率差拉到最大,怎么样能让存贷款规模持续增长?
我们都知道,存款和贷款,都是期限越短利率越低,期限越长利率越高,如果能够对民众的绝大部分存款,支付短期利率,对企业和民众的贷款,却能赚到长期利率,那么,商业银行就可以将利息差拉到最大,赚最多的钱。
存款期限由存款人决定,关键是,如何找到长期、稳定、安全的贷款发放途径呢?
当然是老百姓的个人住房贷款啊!
要知道,企业都是有限责任公司,还债时以企业资产总值为限,哪怕贷款10个亿,到时候企业破产,很可能银行一分钱也拿不回来;相比之下,普通人的房贷是无限连带责任,只要你欠钱,必须要还债,你还不了,你爹妈儿女还有配偶都有义务替你还债,相当于绑定一个人的自由和生死,相比企业贷款,这风险不知道低到哪里去了!
有关统计数据显示,目前全国大型商业银行的个人住房贷款不良率普遍在0.3%以内,是所有贷款中最低的,可谓是商业银行最优质的资产。
另一方面,居民住房贷款,一贷就是10年、20年、30年,支付的是长期贷款的利率,而且每个月都有现金流返还给银行,银行风险每天都在减小,相比企业贷款一大笔钱出去,只有到期才能还回来,你说说风险小多少?
更重要的是,当代经济发展极度依赖于信贷扩张,房地产又是一个资金密集型产业,对大型商业银行而言,发展房地产行业,除获得安全稳定的最大息差外,还在于通过针对个人住房按揭贷款和房地产开发公司的贷款,可以不断扩张整个社会的信贷规模——依赖于房地产的信贷扩张,从央行出来1万亿元再贷款,在社会上转了几圈之后,考虑货币乘数,存款和贷款规模可能上升5-10万亿元,相当于商业银行吃到了5-10倍的息差……
看上图,从2004年1季度到2021年4季度,中国商业银行总资产从29万亿元暴涨到345万亿元,涨了11倍,而净资产却从1.1万亿元暴涨到29.5万亿元,暴了26倍以上,成为有史以来增速最快的阶段。
靠的是什么?
就是靠着高利息差和存贷款规模的不断扩大!
在这其中,动辄被***拿出来当夜壶的房地产行业,可谓是居功至伟。
至于房地产开发商的利益,与房价大涨的关系,大家用脚趾头都能想得到。
如果说,地方***和商业银行,能够从房地产发展中获利,因为他们本身就代表权力的话,那么,大多数房地产开发商的利益,就是与权力勾兑的结果——土地财政之下,要想在地方***手上拿地,要想用拿到手的土地抵押给银行借钱,要想完成土地的整理和拆迁,要想在房子根本没建出来之前就预售出去……
所有的这一切,如果没有与地方***的权力勾兑,怎么可能完成下去?
每一个房地产商,都必然与地方***有着千丝万缕的深入关系,甚至,许多房地产商,本来就是***融资平台(城投公司)旗下所成立的公司或“剥离”出来的公司,发展房地产行业,推升房价,正是他们的利益所在。
我们拿2015-2017年的这一轮“涨价去库存”,来聊聊房地产商们的利益所在。
首先要说的是,自1998年以来,经过10多年的住房市场发展,到2012年,中国城镇居民的人均居住面积已经达到了33平米,农村居民的人均居住面积达到37平米,全国人民的基本居住需求(与西方发达国家的平均水平接近),大致已经得到了满足。
接下来2013-2014年,中国经济进入了信用收缩阶段,由此造成了中国房地产行业的普遍低迷,全国的房产待售面积达到了7亿多平米,其中仅住宅的代售面积,就达到4.5亿平米——房产出现了滞销。
在这种情况下——
先是央行,在2015年初降低个人住房贷款利率,时任央行行长,还公开说,中国居民债务杠杆不高,有加杠杆的空间;
接下来,是然后各大商业银行推出各种优惠房贷利率,降低首付比例;
然后,地方***则不断推出各种购房补贴和退税政策;
然后,房地产商及各种***融资平台,到处哄抬地价抢“地王”,营造房价必将大涨的氛围;
再加上,无耻专家鼓噪“六个钱包”的买房理论,一系列的推波助澜之下,2年时间里,就把那7亿平米的代售房产给降低到了5亿平米,而代售住宅面积也给降低到了2.5亿平米,这绝对是人类历史上最大规模的一轮房地产去库存,地价涨、房价涨、成交量涨,房地产开发商们都赚得盆满钵满。
这一波赚完,就算了么?!
不不不,既然盖房子赚钱这么容易,干嘛不一直赚下去呢?
根据企业利润率的杜邦公式:净资产收益率=销售净利率×资产周转率×权益乘数。
一家企业要想多赚钱,要么就是压缩成本提高售价(净利润率),要么就是提高资产周转率,要么就扩大负债规模(权益乘数)。因为土地成本和房价高低,基本拿捏在地方***手里,房地产商要赚钱,只能走高周转和高负债模式……
于是乎,全世界房地产企业界最高的净资产负债率和最快的周转率,在中国的诸多房企当中传染开来,使劲儿从银行借债、拼命发行债券、各种方式融资,叠加上**“快速拿地-快速盖房-快速卖房”**的高周转模式,成为房地产行业的中国特色。
高周转和高负债率,固然有利于企业赚钱,但同时也会加大企业运行的风险,一旦遇到市场风吹草动,居民购房热情下降,或国家信贷资源收紧,房价失去上涨势头,哪怕是资产高达万亿元的公司,也会在瞬间遭遇资金危机。
更进一步,房地产作为资金密集型行业,其大部分负债来自商业银行和投资者,如果是一家大型房地产企业的危机,其很容易被引爆成为整个金融系统的危机。
为了对这种危机未雨绸缪,2020年8月,中国央行、银保监会给头部房企划了“三道红线”,按照“红-橙-黄-绿”4档,对房地产企业的融资行为进行限制,所谓的三道红线是:
资产负债率不超过70%;
净负债率不超过100%;
现金短债比不小于(与资金周转率关系很大)。
根据上市公司披露的信息,截止2021年底,中国120家上市房地产企业中,有19家三道红线全部触及,其中有24家触及两道红线,而触及其中一道红线的企业,更是超过了40家,只有不到1/3的房地产企业,不涉及高周转和高负债问题,处于安全区间。
很不幸,2021年下半年以来,整个中国确确实实发生了市场购房热情下降。
结果就是,2022年还没过去半年,中国的房地产库存量就已经远超2015年。大量的中小地产商开始倒闭,就连恒大、融创这样的万亿元资产级别的公司,也都开始出现大量的债券违约……
与地方***、商业银行和房地产开发商相比,投资者与炒房客整体上可能与权力的关系不大,但我们要必须承认的是,投资客和炒房客,恰恰是中国对社会现实、对中国国情了解最深刻的一群人,他们也是体制之外,中国最聪明和最有活动能力的一个集体。
虽然,他们在中国民众心目中的整体形象并不怎么好。
很多人大概不知道,过去的15年时间里,除了股票之外,中国绝大部分可供普通居民投资的资产,不管是债券、信托或者是银行理财,这些钱最终的去向,基本上都是房地产。
正是因为中国房价的不断上涨,带动了房地产开发的规模不断扩大,然后,带动了整个投资理财行业的火爆,也带了了大多数投资者和炒房客的“高收益”,他们也是除地方***、商业银行和房地产开发商之外,从房地产开发和房价持续上涨中获益最大人群之一。
某种程度上说,中国过去持续20年的房地产盛宴,就是一场与权力有关的猪肉分肥体系,推动房地产发展的绝大部分利益,就是在这四个群体之间进行瓜分。
需要提醒的是,我这里并不贬低任何利益群体——
因为一个社会的存在,本身就是无数个利益群体之间的博弈,尊重每一个群体的基本利益,将这些群体的利益博弈限定在社会稳定的范围内,鼓励整个社会的财富创造氛围,恰恰是一个社会经济发展的真正秘诀。
比方说,针对土地财政,厦门大学教授赵燕青就曾经明确表示:
借助土地财政的利益和其巨大融资能力,地方***可以执行大规模的税收减免和地价补贴,中国的企业才保持了相对竞争对手的优势,而中央***之所以可以保持如此高的税收增长,很大程度是仰仗地方***更高的土地收益,没有“土地财政”的补贴,企业根本无法负担如此沉重的税负。
从这个意义上说,正是因为高房价以及相关的高地价,才造就了具有高度竞争力的中国制造,才支撑了中国产品持续多年的超低定价。
自2003年以来,中国的“土地财政”不断完善。税收分成大减的地方***,不仅没有衰落,反而迅速致富,急剧膨胀“土地财政”帮助了地方***以前所未有的速度积累起原始资本。
城市基础设施不仅逐步还清欠账,甚至还有部分超前(高铁、机场、行政中心)。成百上千的城市,排山倒海般崛起。无论城市化的速度还是规模,都超过了改革之初最大胆的想象。从人类历史的角度观察,这样的高速增长,只能用惊叹来描述。
没有“土地财政”,今天中国经济的很多问题不会出现,但同样,也不会有今天的中国城市化和世界第二大经济体的成就,中国伟大城市化进程背后真正的秘密,就是创造性地发展出了一套将土地作为信用基础的制度,才有了中国特色的经济崛起。
还有人问,中国经济高速增长,为何股票市场却长期低迷不振?
这是因为,有了***的信用加持,中国土地市场的融资效率远大于股票市场,中国经济增长的主要利益,都体现在了城市房价中,如果你把不同城市房价视作该“城市公司”股价,就会发现中国股票市场的增长速度和中国经济增长速度完全一致,一点也不反常。居民购买城市的不动产,相当于购买城市“股票”,不仅能分享现在公共服务带来的租值,还可以分享未来新增服务带来的租值。
所以,中国的房价与外国的房价,是完全不同的两个概念——
前者本身就附带公共服务,后者则需要另外购买,这就是中国高房价的本质。
如果你还不理解这个,想一下过去40年中国对多子女家庭征收的“社会抚养费”就理解了。
不过,在我个人看来,房地产的“夜壶时代”,2022年之后,将彻底退出历史。
2022年5月15日,人民银行和银保监会发出通知,下调住房贷款基准利率20个基点。
有人估算,按照贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算,利率下调20个基点,平均每月可减少月供约60元,未来30年内共减少利息支出约2万元。若是贷款500万,那就能少支出20万元。
除央行降低利率之外,许多地方***,也相继出台放松房价购买资格,甚至是鼓励居民购房的政策,商业银行业开始降低利率和首付比例,所以,个别以卖房子为主的财经自媒体开始欢呼,夜壶又拎出来了,房产大涨时代又要来了,这不就和2015年、2008年央行降低居民贷款的首付和利率一样嘛?!
对于这种看法,我只能说,想多了,真的是想得太多了。
以前,夜壶能够起作用,归根结底是因为房价能涨,这相当于灶台上有一大块猪肉下锅,不管地方***还是商业银行,或者是房地产开发商或投资者,大家都围在锅边拱火,等着大火烧起来,大家就可以捞肉分肉吃了。
但现在的情况是,有人拾柴,有人拱火,但灶台上却根本没有猪肉了!
什么是猪肉?
用专家的话来说,居民的“六个钱包”,就是猪肉。
用宏观数据来说,居民的可支配收入就是猪肉!
按照央行口径的居民债务数据,中国居民部门的债务负担,已经达到了年度可支配收入的166%,远远超出2007年美国次贷危机爆发之时的水平,再借下去,刨去吃喝出行等基本消费,大多数中国城镇居民,恐怕连利息都还不上了。
数据来源:中国人民银行,CNBS,世界银行。
数据来源:中国人民银行,CNBS,世界银行。
天下熙熙,皆为利来;
天下攘攘,皆为利往。
房价有可能大涨,大家都有钱赚的时候,当然可以把夜壶拎出来,四大利益群体,一起瓜分财富,但当房价上涨成为可望而不可及目标之时,也就意味着根本没有猪肉可供下锅,这个时候,夜壶怎么可能还会发挥作用?
2021年底到2022年初,关于房价问题,我先后写过4篇文章,后面两篇都还因为触犯忌讳而被删除:
房地产的春天,不会再来;
中国人买房的能力,用得差不多了;
樊大经济学家,犯浑还是找抽?
居民买房的信心塌了。
结论很明确:
如果没有一场像样的通胀,来减轻***、居民以及企业的债务负担,那么,从2022年之后,当前的经济增长速度,根本无法支撑名义房价的再次上涨。
说到底,为什么夜壶时代,永远的过去了?
用刻薄的话来答复:
夜壶还在,但尿都已经没有了!
又怎么会有夜壶拉动经济的时代?
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