北斗六星网

标题: 中美地产现象思考 [打印本页]

作者: 杨逍逍 时间: 2021-10-26 20:11
标题: 中美地产现象思考
本帖最后由杨逍逍于 2021-10-26 21:16 编辑

因为行业原因，我更关注这个话题。

在七八年前，中国一些地产商觉得中华大地搁不下他们，纷纷拓展海外市场。碧桂园、绿地以及福建升龙（前几年在河南臭名昭著，退出河南市场）等房企，在美国、澳大利亚、马来西亚等地开始进行开发。后来，国家出台政策，严控国内房企在海外开发项目，中国牛逼的地产巨头们，就此止步国际化市场。后来万达在海外折戟沉沙，大概于此一脉相承。这些项目中，知名度较高的有碧桂园马来西亚项目城市森林，印象中在央视某台打过广告。

有趣的是，这些海外项目，主要的销售目标却是中国人。当年我身边有一些朋友就是负责国内区域市场的销售，说到在西方（美澳）地产开发，动不动就有十几个项目，把我吓了一跳。原来，因为土地私有及城市规划原因，很多项目很小，十来几亩就可能是一个项目。也曾经去马来西亚近距离考察了碧桂园城市森林，当地人带着嘲笑的口吻说：你们中国老板，领一群中国人跑来马来西亚开发房地产，成为马来西亚最大的开发商，然后盖房再卖给中国人，哈哈哈。这是挺有趣的现象——因为他们不理解中国人跑到国外买房的行为，觉得中国老板和购房者都是傻比。城市森林与新加坡隔马六甲海峡相望，直线距离2公里，具备一定投资价值；当地教育对接欧美教育体系，意思很方便去欧美留学（是否属实不知道）；这些是它的最大卖点，也因此激发无数国内购房者的购买欲望。实际上，从新山的城市森林市到新加坡，虽然路程很短，但需通过跨海大桥并办理出入境手续，每趟手续需要1个半小时，来回约3个小时，并不便利。而且，每一趟出入境，摩托车大概大概收费5新币（约25元人民币），轿车大概30新币（约150元人民币），对于常年穿梭两岸的人来说，成本还是挺高的。路上常见一些马来西亚人，骑着摩托车，穿着很专业的骑行服，嗖嗖嗖早上跨桥去新加坡，晚上再返回马来西亚；这些主要是在新加坡打工的马来人，骑摩托车为了省钱，呵呵。

意料之外的是，当时的城市森林售楼部，不夸张的说，每天大概有上1万人的访问量；上万平米两三层的销售部，天天人满为患——几乎全部都是来自全国各地的中国人。这就是中国人的购买力。当然，因地处马来西亚，项目价格约为新加坡的四分之一，1万（六七年前、人民币）出头的价格，但在新山本地，基本上是最高的——马来西亚出入境工作人员，月工资不过3000元人民币左右，已是当地较高收入水准。

说这些，简单讲下中国地产在国际化市场的尝试，以及中国zhengfu对企业的严格的管理及规范；最重要的是，中国人在世界上惊人的购买力。

作者: 简一竹 时间: 2021-10-26 20:28
感觉逍逍讲这些比你写的小说有意思。

作者: 杨逍逍 时间: 2021-10-26 20:31
本帖最后由杨逍逍于 2021-10-26 20:34 编辑

说说美国的房产。

尤美介绍的房子，据说在中国人都知道的美国某城市，那应该是像纽约、旧金山这样知名的大城市。但单价只有1500多美元/平，那么，从地段上讲大概类似与中牟与郑州、廊坊与北京的关系相近。我估计距离那个著名的大城市市区至少有个二三十公里，甚至更远；再具体点，应该是某大城市周边辖区的小镇上。以上纯属推测，但应差不了多少。

单从价格来讲，这个价格放在中国同级别城市（一线）周边，大概率算略低些。美国的房子以木材为主，建筑质量与寿命和我国住房不可同日而语，价格低一些也属正常。但我思考的不单是价格的房屋问题。

问题一：几乎所有人都在说中国房价过高，但中国居民房屋自有率却远高于美国。中国城镇房屋自有率达到89%，美国约65%。为什么？

问题二：中国人民认为中国房价过高，美国人民是否认为美国房价过高？

问题三：中国住宅和美国住宅短期投资回报率为什么相差较大？（美国住宅木材为主，折旧率较高，且中国城市化进程尚有较大发展空间，长远升值及投资价值低于中国住宅。）

作者: 杨逍逍 时间: 2021-10-26 20:57

问题一：据美联储调查数据显示，全美国家庭净资产平均值为69.21万美元（490万元），净资产中位数仅9.73万美元（69万元）。中国也有相关调查，但主要是城镇家庭，对标全美国家庭来说不够公平。中国央行发布最新调查，中国城镇家庭平均总资产为317.9万元，城镇家庭平均净资产为289万元，中位数为141万元。也就是说中国城镇家庭的实际购买力要远大于美国家庭。不客气的讲，美国家庭的净资产中位数连很多中国农村家庭的都比不上，更不要说城镇家庭了。这里面有几个原因：1、老美大概习惯于当前享受，提前消费；2、相对而言股票、基金、债权等非不动产投资可能多些；3、不置业者多一些。

但不管怎么说，至少对于中国城镇家庭及少数发达地区乡镇家庭，其资产及实际潜在消费能力已高于美国普通家庭。这么一算，你是否发现，原来各位很多已经属于美国中产阶级了？呵呵。

问题二：美国人住宅自有率远低于中国，至少说明美国人购房能力相对弱于中国。不要说什么美国人不愿意买房，都是扯淡；就是个麻雀也要自己搭窝呢。而且据说在若干年前，美国房屋自有率曾经在80%以上。这当中有一个差别，就是美国户籍制度可能相对宽松，房屋户口问题可能对居民影响稍弱些（没研究，听风是雨纯猜测）。通过这个现象，进一步说明无论美国房价在中国人眼中，是高还是低，至少在相当多美国人自己眼中，美国的房价（含后期养护地税保险等等）是比较高的，所以他们买不起或者不敢买，或者觉得买了不划算。这是数据表明的问题，我们不辩解不讨论。

所以，相对于中国家庭消费力而言，中国房价的相对高度要低于美国家庭消费力与美国房价的相对高度。中国人觉得中国房价高，但努力努力大多数家庭还买得起；美国人眼中觉得美国房价高，再看中国房价那就更高了，也就是说，让美国人来买中国房子——他们更多的家庭买不起！所以，中国开发商跑到世界各地开发项目，然后再卖给中国人——因为，相对来说中国家庭更具备消费能力。

作者: 杨逍逍 时间: 2021-10-26 21:11

问题三：尤美计算的美国房子短期投资回报率比较高，应该说远高于中国房子短期投资回报。之所以我说短期，因为如我前文所述，长期投资中国房子比老美的好多了（大部分，非绝对）。但尤美在计算成本时依然含糊了一些数据，比如租金税收等，而且她算的地税、保险相对较低，当然美国那么多州政策不一，我们没法细究。

不管怎么说，美国的租金回报是普遍高于中国的。为什么呢？我想了想，原因非常简单，就是因为美国房屋自有率相对较低，很多群体甚至家庭，因为不购买房产，所以有更多收入去支撑房租，并且对租房条件有较高要求。因此，房屋租赁市场相对火爆或者价格相对较高。而中国租赁市场呢？主要租赁给刚入社会的青年、到城市打工的乡村青年；所以，因为经济实力有限，虽说群体较多但房租却无法抬高。

你想想，美国有近40%国民不买房，他不得租房吗？要么流浪，所以，美国流浪群体也远多于中国。尤其近两年来，美国大肆引发美元，通货膨胀已经开始影响全球，他们的房价和租金，也就显得更高了。实际上，上年及今年，美国的房价和房租都在大幅度增长。

以上均为数据分析的结论。也就是说，美国房价的相对较低、自有率相对较低及巨大变化、租金回报相对较高，充分说明美国内部经济的不稳定，以及美国家庭实际购买力的虚弱，民众生存压力相对较大，以及所谓“藏富于民”的虚假传说。

事实数据为依据，科学分析为准绳。尤美若不服，请来解释。

作者: 杨逍逍 时间: 2021-10-26 21:13

最后说一点：不客气的讲，如果美国市场对中国开放，我国国家政策开放，国民对美国房屋有更多现实需求的话，中国大妈能把美国房子买走一半！然后引发美国房价骤升，让更多美国人居无定所。

作者: 知音 时间: 2021-10-26 21:23
对我来说就是天书

作者: 知音 时间: 2021-10-26 21:23
尤美能看懂。

作者: 杨逍逍 时间: 2021-10-26 21:24

知音发表于 2021-10-26 21:23
对我来说就是天书

家孩子在美国，还是多了解些实质。

这个社会一贯名不副实，中国社会也是，美国社会也是；民间也是，国际也是。

作者: 杨逍逍 时间: 2021-10-26 21:25

简一竹发表于 2021-10-26 20:28
感觉逍逍讲这些比你写的小说有意思。

可怜我的小说。5万字，5个人看。

作者: 尤美 时间: 2021-10-26 22:49

知音发表于 2021-10-26 21:23
对我来说就是天书

你应该能看明白，是你没耐心读，不过这也得怪楼主，写得有点啰嗦

作者: 尤美 时间: 2021-10-26 22:55

知音发表于 2021-10-26 21:23
尤美能看懂。

嗯，能看懂，而且数据部分基本上都靠谱。
问题出在对数据的解读，犯了很多人的通病：以中国式思路解读美国。
其实美国人也普遍有这毛病：以美国式思维看中国。
双方都在误读误判，尿不到一个壶里。

作者: 知音 时间: 2021-10-27 07:32

杨逍逍发表于 2021-10-26 21:24
家孩子在美国，还是多了解些实质。

这个社会一贯名不副实，中国社会也是，美国社会也是；民间也是 ...

他自己都解决了。

作者: 霓裳旖旎 时间: 2021-10-27 09:54

杨逍逍发表于 2021-10-26 21:13
最后说一点：不客气的讲，如果美国市场对中国开放，我国国家政策开放，国民对美国房屋有更多现实需求的话 ...

大妈威武

作者: 霓裳旖旎 时间: 2021-10-27 09:55

杨逍逍发表于 2021-10-26 21:25
可怜我的小说。5万字，5个人看。

忙的头昏，今天好了

作者: 绝对不主流 时间: 2021-10-27 10:18
本帖最后由绝对不主流于 2021-10-27 10:22 编辑

中国八亿农村家庭的财产情况不参与统计就和美国进行对比，有意义么？
而八亿农民应该被百分百算进住房自有率里了，因为他们都有宅基地，哪怕住的是草房窑洞，这种自有率有意义么？

作者: 杨逍逍 时间: 2021-10-27 11:59

尤美发表于 2021-10-26 22:55
嗯，能看懂，而且数据部分基本上都靠谱。
问题出在对数据的解读，犯了很多人的通病：以中国式思路解读美 ...

你来，就我所说的问题，进行指正。

作者: 尤美 时间: 2021-10-27 12:05

绝对不主流发表于 2021-10-27 10:18
中国八亿农村家庭的财产情况不参与统计就和美国进行对比，有意义么？
而八亿农民应该被百分百算进住房自有 ...

原来中国的数据是这么来的呀？这不蒙人么？
你不说我还不知道呢，就光直觉觉得不靠谱。

作者: 杨逍逍 时间: 2021-10-27 12:39

尤美发表于 2021-10-27 12:05
原来中国的数据是这么来的呀？这不蒙人么？
你不说我还不知道呢，就光直觉觉得不靠谱。

原来你的数据都是道听途说的？

作者: 贾若知 时间: 2021-10-27 12:43
哈哈哈
挺好，挺好

作者: 杨逍逍 时间: 2021-10-27 13:01

绝对不主流发表于 2021-10-27 10:18
中国八亿农村家庭的财产情况不参与统计就和美国进行对比，有意义么？
而八亿农民应该被百分百算进住房自有 ...

中国当前城镇化达到64%，即约8.4亿人口生活在城镇，现在农村人口约5亿人。城市化的过程指的是乡村人口进入城镇并在城镇定居、生活；也就是说，这么多年几亿农村人口（主要为中青年）进入城镇工作、买房并定居生活。很多人在城市有多套住房，在农村仍有老宅子，或空置或留老人居住。这现象你不会不清楚吧。你再瞪大眼睛看看你周边有多少朋友同事是这一二十年从农村出来的！

所以，已经有几亿农村出身的人口在城镇置业。如你所说的草房窑洞，你去看看有多少？你知道过去贫困山区的村庄，现在有多少房屋空置着没人住不？中国住草房窑洞的人口，有美国无处可居的流浪汉人口多吗？我在文中也说明了中国房屋自有率未含农村，但也确实没必要统计，如果加上农村住房，中国房屋自有率只有更高，最少在95%以上！

即便是辩论，有观点分歧，也希望你严谨一些。尊重事实与数据，至少在讨论过程中能让我们进行真正的认知和思考。

2017年美国城镇化已达到82%，这么几年发展估计将近90%，因美国极高的城镇化率，我们拿中国城镇人口对标全美，虽然不够公平，但误差也不会很大，这是为什么中美做如此对比。即便拿中国8.4亿城镇人口跟美国全民对比，这成绩也是相当相当了不起了！

都说美国房子便宜。那么我说，如果各政策开放，中国大妈能把美国房子买走一半，夸张吗？

不要否认数据所展示的问题。那是客观存在。

作者: 杨逍逍 时间: 2021-10-27 13:05

一边说美国房价低，一边说中国房价高。

但美国房子便宜为什么那么多美国人买不起？中国房价高昂为什么中国人城镇居民房屋自有率极高？

然后说中国家庭购买力不行，生活质量不行，老百姓穷。

都啥他妈逻辑？

不主流来说说！

作者: 绝对不主流 时间: 2021-10-27 13:06

杨逍逍发表于 2021-10-27 13:01
中国当前城镇化达到64%，即约8.4亿人口生活在城镇，现在农村人口约5亿人。城市化的过程指的是乡村人 ...

你把农民工算成城镇人口了，他们确实居住在城市里，但他们有宅基地和农业户口，所以就算他们在城市租房住，也会被统计为住房自有

作者: 绝对不主流 时间: 2021-10-27 13:12

杨逍逍发表于 2021-10-27 13:05
一边说美国房价低，一边说中国房价高。

但美国房子便宜为什么那么多美国人买不起？中国房价高昂为什么 ...

房子价格低不低是看收入房价比，你看你是不是肤浅地认为所有人都买得起房才叫房价低了？

作者: 绝对不主流 时间: 2021-10-27 13:17
中国没有第三方诚信机构（竟然连NGO都是ZF办的），所以中国自己的所谓城镇人口住房自有率统计数据是没有公信力的，这点社会学常识都不具备，很难让你看清社会现实

作者: 杨逍逍 时间: 2021-10-27 13:17

绝对不主流发表于 2021-10-27 13:12
房子价格低不低是看收入房价比，你看你是不是肤浅地认为所有人都买得起房才叫房价低了？

房价低不低看价格。房屋自有率低不低显示人能不能买的起。

别忘了，如果单纯统计美国城镇人口房屋自有率，只会更低，估计会低于50%。因为全美房屋自有率统计数据包含约10%的美国农民。美国农民房屋自有率估计跟我国农民差不多！

作者: 杨逍逍 时间: 2021-10-27 13:18

绝对不主流发表于 2021-10-27 13:17
中国没有第三方诚信机构（竟然连NGO都是ZF办的），所以中国自己的所谓城镇人口住房自有率统计数据是没有公 ...

咱们不要再讨论了。因为已经没有前提。

作者: 绝对不主流 时间: 2021-10-27 13:29

杨逍逍发表于 2021-10-27 13:17
房价低不低看价格。房屋自有率低不低显示人能不能买的起。

别忘了，如果单纯统计美国城镇人口房屋 ...

恩格尔系数听过吧？这是个考察一个国家的百姓用于食品消费占比的数据，这个系数过高，表明这个国家的百姓仅能维持生计，他们在旅游娱乐等改善生活质量方面的支出很少
所以当中国人把钱主要用在吃住上时，这种住房自有率数据再高也不代表中国房价低，事实上中国就是这种现状，多少个钱包用于一个孩子的房子投资，那是时代的悲剧

作者: 绝对不主流 时间: 2021-10-27 13:31

杨逍逍发表于 2021-10-27 13:18
咱们不要再讨论了。因为已经没有前提。

没错，你使用了不具有公信力的统计数据

作者: 杨逍逍 时间: 2021-10-27 13:43

绝对不主流发表于 2021-10-27 13:29
恩格尔系数听过吧？这是个考察一个国家的百姓用于食品消费占比的数据，这个系数过高，表明这个国家的百姓 ...

你说的道理我非常清楚。但有一点你没想到。2019年美国人均年收入为3.9万美元（月均3250美元）；人均年收入的中位数为2.73万美元（月均2275美元）。

美国房租很高。如果他们不买房，每月会有1000-3000美元的租赁支出（租金中位数1250美元）；收入中位数-房租中位数，你觉得他们还会有各种高消费吗？

我们买了房子之后，还完房贷或者全款买房，我们的收入及消费自由度不比老美更宽松吗？

我看的是数据，你说的是理论。

作者: 杨逍逍 时间: 2021-10-27 13:47

绝对不主流发表于 2021-10-27 13:31
没错，你使用了不具有公信力的统计数据

没意思。

作者: 绝对不主流 时间: 2021-10-27 13:52

杨逍逍发表于 2021-10-27 13:43
你说的道理我非常清楚。但有一点你没想到。2019年美国人均年收入为3.9万美元（月均3250美元）；人均 ...

中国人的房子和户口以及孩子入学挂勾，所以自有率高大概率是政策导向而不是房价低的结果，所以你不能这样推理这个房屋自有率数据和房价的关系
美国没有户籍制度，在各城市之间流动只和选民登记有关系（那一票该算哪个州），所以房产的作用与意义和中国人大相径庭

作者: 杨逍逍 时间: 2021-10-27 14:11

绝对不主流发表于 2021-10-27 13:52
中国人的房子和户口以及孩子入学挂勾，所以自有率高大概率是政策导向而不是房价低的结果，所以你不能这样 ...

上学什么的已是人类二级需求；最基本的是经济及生存需求，美国房子中短期收益率高，租房很不划算。克林顿时期美国自有房率达到80%以上（尤美提供数据）；美国次贷危机不就是由于银行鼓励大量收入不稳定群体买房，放贷筛选不严格，然后再将贷款打包成资产购买保险，最终导致银行、保险行业——接近于整个金融体系暴雷。

别说美国人不想买房。正视其原因：主要因为房价及各种综合成本相对不少家庭过高；其次才是其它小矛盾及原因。

作者: 绝对不主流 时间: 2021-10-27 14:15

杨逍逍发表于 2021-10-27 14:11
上学什么的已是人类二级需求；最基本的是经济及生存需求，美国房子中短期收益率高，租房很不划算。克 ...

你这分析结论和美国房产的收入价格比完全南辕北辙，你是怎么说服自己相信的？

作者: 杨逍逍 时间: 2021-10-27 14:17

绝对不主流发表于 2021-10-27 14:15
你这分析结论和美国房产的收入价格比完全南辕北辙，你是怎么说服自己相信的？

真是奇怪。哪里南辕北辙了？来说说。

作者: 绝对不主流 时间: 2021-10-27 14:28

杨逍逍发表于 2021-10-27 14:17
真是奇怪。哪里南辕北辙了？来说说。

美国的收入房价比相对中国低很多，但如果统计的结果是中国房屋自有率反而高（如果你转引那数据是准确的），这只能说明美国人看待房产和中国人不一样，所以消费行为才会有很大差异，然后再找两国ZF对房地产有什么政策上的差异能导致美国人并不像中国人那样喜欢买房子，这才是正常的思维方式，你可倒好，竟然瞪眼说瞎话美国房价高，两国房价及收入比不是公开可比的数据么？你咋连这个做为前提的现象都给否了？那除非你还能证明美国的贫富差距比中国大得多，穷人比中国还多，但这可能么？

作者: 杨逍逍 时间: 2021-10-27 18:17
1、美国人购房面对的不止是房价。还有房产税、房屋保险、房屋维护等等各种费用。不要单纯的只说一个房价。除房贷之外，美国其它房屋相关费用太高。中国才有多少？

2、美国收入里还有很多其它必要支出。根据布鲁金斯学会的预计，有4400万美国人正在背负着1.5万亿美元的学生贷款，预计到2022年将会达到2万亿美元。美国教育部的数据显示，在1995至1996年进入大学并申请学生贷款的人群中，至今只有一半人还清了所有贷款，并预计，到2023年40%的学生贷款将会出现逾期。奥巴马花了21年，直到当选总统之前4年(2004年)，才还清学生贷款。你一口咬定美国房价收入比，又有多大意义？医疗支出呢？养儿养女支出呢？美国次贷危机为什么发生？因为很多人还不起房贷！老美福利为什么比较好？因为很多家庭生活困难！

3、你一句话把美国房屋自有率低解释为美国人对房子消费观念不一样；而就是不去看他们的收入、必要支出和自由购买能力。美国人月收入中位数2275美元，2020年房价中位数约320,025美元（不含庞大的其它费用），上学贷款，车贷、子女费用，医疗费用高昂，人吃马喂，你让他们怎么买？

4、美国国贫富差距当然比中国贫富差距大得多，穷人比中国（按比例）大得多，这你都不知道？老美有20%家庭零资产或负资产，否则为什么家庭资产中位数仅是我国城镇的一半。老美搞高福利干吗？养穷人呢，别饿造反了！

美国联邦储备委员会日前最新发布的美国财富分布情况报告显示，截至2021年第二季度，收入最高的1%美国家庭总净资产为36.2万亿美元，自1989年有数据统计以来，首次超过占总数60%的中等收入家庭的总净资产（35.7万亿美元）。数据显示，目前美国70%的财富集中在收入前20%的家庭中。

美国人争取税收公平协会和政策研究所报告：截至2021年10月18日数据，美国亿万富翁的总净资产在疫情期间增加了2.1万亿美元。你不会认为美国中产、无产者在疫情期间家庭资产在升高吧？

你徒拿一个房价收入比进行比较，而不进行仔细分析实际消费支出，有什么意义？数据说明，美国人买房较中国人买房更加困难！不管他收入是否高于中国人，多么简单的总结！

最后问一下：纽约流浪人口8万人，上海流浪人口有多少？

欢迎光临北斗六星网 (http://bdlxbbs.top/)